Betreibung

• Ein Zahlungsbefehl hat einen Eintrag im Betreibungsregister zur Folge
• Rechtsvorschlag nicht verpassen
• Richtig vorgehen, um Betreibungen zu verhindern bzw. zu löschen

Gemäss schweizerischem Recht kann jeder jeden ohne Begründung betreiben. Ein Vermieter, der vom  Mieter verlangt, dass er für den Ersatz einer 35 Jahre alten Küchenkombination aufkommt, befindet sich rechtlich auf dem Holzweg. Wenn er ein entsprechendes Begehren stellt und die Gebühr vorschiesst, stellt das Betreibungsamt dem Mieter aber trotzdem einen Zahlungsbefehl zu. Ob diese Forderung tatsächlich geschuldet ist, prüft das Betreibungsamt dagegen nicht. Damit können auch Betreibungen über bestrittene oder sogar nicht bestehende Forderungen eingeleitet werden, sei es auch nur zu Schikanezwecken.

Gerade wenn Sie als Mieter mit der Bezahlung von unbestrittenen Mietzinsen oder Nebenkosten im Verzug sind, kann es rasch zu einer Betreibung kommen.

Alle Schritte des Betreibungsamts werden im Betreibungsregister dokumentiert. Erhält man einen Zahlungsbefehl, hat dies automatisch immer ein Eintrag im Betreibungsregister zur Folge. Ein solcher Betreibungsregistereintrag ist besonders bei der Wohnungssuche, aber auch in anderen Lebensbereichen ein Nachteil. Denn das Betreibungsamt gibt Einträge im Betreibungsregister fünf Jahre lang allen Interessierten bekannt.

Rechtlich gesehen nicht. Jeder kann eben jeden betreiben, auch ohne vorgängige Mahnung. Dennoch verschicken die meisten Vermieter zuerst eine Mahnung und selbst nach einer Betreibungsandrohung warten Vermieter oft mit der Betreibung zu, wenn der Mieter sofort reagiert. Will oder kann man eine Rechnung nicht bezahlen, lässt sich eine Betreibung am ehesten durch sofortige und klare Kommunikation mit dem Vermieter verhindern:

Bei offenen Mietzinsen: Verlangen Sie schriftlich einen Zahlungsaufschub oder eine Ratenzahlung. Aber Achtung: Der Vermieter kann Sie nicht nur betreiben, sondern er kann Ihnen bei Zahlungsverzug auch vorzeitig kündigen. Sorgen Sie deshalb dafür, dass offene Mietzinse die Ausnahme bleiben. Als Mieter haben Sie kein Recht auf Zahlungsaufschub. Sie können nur auf den Goodwill des Vermieters hoffen.

Bei bestrittenen Rechnungen und Nebenkosten: Teilen Sie dem Vermieter per Einschreiben mit, dass Sie mit seiner Forderung nicht einverstanden sind und Sie deshalb einen Zahlungsaufschub bis zur Klärung der Rechtslage verlangen. Lassen Sie sich den Zahlungsaufschub vom Vermieter schriftlich bestätigen. Begründen Sie auch gerade, warum Sie mit der Rechnung nicht einverstanden sind (mehr s. unter Nebenkosten und kleiner Unterhalt).

Im Zweifel und gerade im Hinblick auf die Wohnungssuche sollten Sie die Rechnung bezahlen und dem Vermieter aber gleichzeitig schriftlich mitteilen, man bezahle nur «ohne Anerkennung der Schuld und unter Vorbehalt der Rückforderung» und einzig, um die angedrohte Betreibung zu verhindern.

Für das weitere Vorgehen und die Rückforderung lassen Sie sich durch eine Fachperson des MV beraten.

Wenn Sie einen Zahlungsbefehl erhalten haben, können Sie dagegen innert 10 Tagen Rechtsvorschlag erheben. Das empfiehlt sich dringend, wenn Sie mit der Betreibung nicht einverstanden sind oder die Fortsetzung der Betreibung verhindern wollen. Rechtsvorschlag erheben können Sie bereits, wenn Ihnen der Betreibungsbeamte den Zahlungsbefehl aushändigt. Auf dem Zahlungsbefehlsformular befindet sich eine entsprechende Rubrik. Will der Vermieter dann an seiner Forderung festhalten, geht es je nach Ausgangslage wie folgt weiter:

• Bei Forderungen, die der Mieter bestreitet: Hat der Mieter die Rechnung des Vermieters noch nicht mit einer eigenhändigen Unterschrift akzeptiert (beispielsweise eine Nebenkostenabrechnung, Schlussrechnung,etc.), muss der Vermieter zuerst an die Schlichtungsbehörde in Mietsachen gehen. Dieses Verfahren ist kostenlos. Die Schlichtungsbehörde versucht dann eine Einigung zwischen dem Mieter und dem Vermieter herbeizuführen. Kommt keine Einigung zustande, muss der Vermieter die Rechnung beim Gericht einklagen. Dieses entscheidet dann darüber, ob der Mieter die Rechnung bezahlen muss.
• Es liegt schon ein Entscheid oder eine gerichtliche Einigung über die Forderung vor: Verfügt der Vermieter über einen Entscheid eines Gerichts oder einer Schlichtungsbehörde, wird ihm auf Antrag in einem Schnellverfahren (=Rechtsöffnungsverfahren) die definitive Bewilligung zur Zwangsvollstreckung erteilt. Das heisst, das Betreibungsverfahren nimmt seinen Fortgang. Diese Bewilligung (im Fachjargon «definitive Rechtsöffnung») erhält der Vermieter beispielsweise, wenn er sich auf eine rechtskräftige Einigung in einem Verfahren bei der Schlichtungsbehörde oder einem Gerichtsurteil stützen kann. Achtung: Dieses Verfahren ist kostenpflichtig. Wenn der Vermieter Recht erhält, muss der Mieter die Verfahrenskosten bezahlen.
• Es liegt eine Schuldanerkennung vor: Verfügt der Vermieter über eine vom Mieter unterzeichnete Schuldanerkennung, die der Mieter nicht sofort entkräften kann, wird ihm provisorische Rechtsöffnung erteilt. Das heisst, das Betreibungsverfahren geht weiter, sofern der Mieter nicht beim zuständigen Gericht eine Gegenklage einreicht (sogenannte Aberkennungsklage). Provisorische Rechtsöffnung wird beispielsweise bewilligt, wenn der Mieter mit dem Mietzins im Rückstand ist und der Vermieter den vom Mieter unterzeichneten Mietvertrag vorlegt. Der Mieter kann die provisorische Rechtsöffnung verhindern, indem er z.B. sofort glaubhaft macht (am besten mit Kopien eingeschriebener Briefe), dass er ausserterminlich ausgezogen ist und einen Nachmieter gestellt hat. Auch dieses Verfahren ist kostenpflichtig für die unterlegene Partei.

Alle Schritte des Betreibungsamts werden im Betreibungsregister dokumentiert und fünf Jahre lang Interessierten bekannt gegeben. Bekannt gegeben wird also beispielsweise auch eine Betreibung des Vermieters, gegen die der Mieter Rechtsvorschlag erhoben hat, worauf der Vermieter die Sache auf sich beruhen liess. Ein solcher Betreibungsregistereintrag  sagt zwar nichts über Zahlungsfähigkeit und Zahlungsmoral des Mieters aus, kann bei der Wohnungssuche aber zum Nachteil sein. Bei eindeutig ungerechtfertigten Betreibungseinträgen kann man als Mieter in die Offensive gehen: Sucht man eine Wohnung, zeigt man den Betreibungsregistereintrag am besten direkt dem potentiellen Vermieter und erklärt die Situation wie es zur Betreibung kam: Faire Vermieter erkennen dann, dass der Mieter vertrauenswürdig ist – erst recht, wenn es die einzige Betreibung im Register ist.

Um die Situation zu verbessern, hat das Parlament kürzlich eine Gesetzesänderung beschlossen, die die Löschung ungerechtfertigter Betreibungen ermöglicht. Eine Betreibung ist ungerechtfertigt, wenn die Forderung gar nicht besteht oder die Betreibung aus reiner Schikane erhoben wurde. Gemäss dieser neuen Regelung müssen Sie folgenderweise vorgehen, wenn Sie der Vermieter zu Unrecht betrieben hat:

1. Erheben Sie zunächst Rechtsvorschlag.
2. Frühestens drei Monate nach Erhalt des Zahlungsbefehls verlangen Sie beim Betreibungsamt die Löschung des betreffenden Registereintrags.
3. Das Betreibungsamt setzt dem Vermieter dann eine Frist von 20 Tagen. Weist dieser innert dieser Zeit nicht nach, dass er rechtliche Schritte zur Beseitigung des Rechtsvorschlags unternommen hat, wird die Betreibung in einem Betreibungsregisterauszug nicht mehr vermerkt.

Das Parlament hat diese Gesetzesänderung am 16. Dezember 2016 beschlossen. In Kraft getreten ist sie am 1. Januar 2019.

Schon nach bisheriger Regelung nicht im Registerauszug erscheinen Betreibungen, die zurückgezogen oder von einem Gericht für unberechtigt erklärt wurden. Daran ändert sich nichts. Kommt es nach einer Betreibung zu einem Verfahren vor der Schlichtungsbehörde, sollten Sie also darauf drängen, dass sich der Vermieter in einer Einigung dazu verpflichtet, die Betreibung zurückzuziehen. Eine ungerechtfertigte Betreibung kann man zudem mit einer gerichtlichen Klage löschen lassen (negative Feststellungsklage). Lassen Sie sich in diesen Fällen unbedingt von einer Fachperson beraten.