Umbau & Renovation

• Informationen über den Umbau so früh wie möglich einholen
• Tagebuch während des Umbaus führen für Mietzinsreduktion
• Mietzinserhöhung kontrollieren und anfechten

Wenn der Umbau zumutbar und das Mietverhältnis nicht gekündigt ist, darf der Vermieter umbauen. Mieterinnen und Mieter sind zur Mitwirkung verpflichtet und müssen die nötigen Vorbereitungen wie Räumen, Zugänglichhalten der Wohnung, Vorkehrungen zum Schutz der Möbel und Wohnungseinrichtungen vornehmen. Auch der Vermieter ist verpflichtet, vor und während dem Umbau die Unannehmlichkeiten für die Mieter so gering wie möglich zu halten.

Der Vermieter muss die Mieter vor Beginn der Bauarbeiten über Umfang und Zeitplan informieren, damit sie genügend Zeit haben, die nötigen Vorkehrungen zu treffen. Wenn Sie weitere Fragen haben, stellen Sie diese dem Vermieter schriftlich. Handeln Sie frühzeitig: Sie können sich auch an den Vermieter wenden, wenn der Umbau noch nicht offiziell angekündigt worden ist. Ein gesetzliches Mitspracherecht für Mieter gibt es nicht. Sie können sich aber trotzdem mit anderen Mietern im Haus zusammenschliessen und dem Vermieter gemeinsame Forderungen und Wünsche unterbreiten.

Ein Umbau in oder um die eigene Wohnung ist immer mit Lärm, Dreck und anderen Unannehmlichkeiten verbunden. Dokumentieren Sie die Beeinträchtigungen während des Umbaus, damit im Streitfall genügend Beweismaterial vorliegt. Mit einem Umbautagebuch lässt sich am besten beweisen, wie hoch Ihre Mietzinsreduktion sein sollte. Nützlich sind Fotos und schriftliche Aufzeichnungen mit Datum und Uhrzeit.

Für die Beeinträchtigungen während der Bauzeit können Sie vom Vermieter schriftlich eine angemessene Reduktion des Mietzinses verlangen. Wie hoch die Mietzinsreduktion sein sollte, hängt vom Umfang des Umbaus ab. Den Brief sollten Sie innerhalb der Bauzeit per Einschreiben absenden. Lehnt der Vermieter die Reduktion ab, so können Sie mit allfälligen rechtlichen Schritten bis zum Ende der Bauarbeiten zuwarten: Erst nach dem Umbau lässt sich definitiv sagen, um wie viel und für welchen Zeitraum die Miete reduziert werden muss. Akzeptieren Sie deshalb keine definitiven Reduktionsvorschläge von Seiten des Vermieters vor dem Abschluss der Bauarbeiten. Eine Liste mit Beispielen aus der Gerichtspraxis gibt einen Anhaltspunkt über die Höhe der Mietzinsreduktion in Einzelfällen.

Wichtig: Reduzieren Sie die Mietzinszahlung auf keinen Fall von sich aus.

Sind wegen der Bauarbeiten Schäden an persönlichen Einrichtungen entstanden, haben Mieter Anspruch auf Ersatz. Informieren Sie den Vermieter umgehend schriftlich über Schäden und sammeln Sie alle Angaben zum Schadenfall (was ist wann, wo und von wem beschädigt worden?).

Ist die definitive Bauabrechnung bekannt, kann der Vermieter den Mietzins auf den nächsten vertraglichen Kündigungstermin erhöhen. Er darf aber nur  wertvermehrende Investitionen auf den Mietzins überwälzen. Für werterhaltende Investitionen ist eine Mietzinserhöhung ausgeschlossen. Der Vermieter muss die Erhöhung auf einem amtlichen Formular ankündigen. Häufig wird zu viel berechnet. Weil die Berechnungen bei Wertvermehrung kompliziert sind empfiehlt es sich, die Mietzinserhöhung sofort durch den Mieterinnen- und Mieterverband (MV) prüfen zu lassen. Verlangen Sie dazu unbedingt vom Vermieter Informationen zu allen relevanten Zahlen (wertvermehrender Anteil, Lebensdauer, Verzinsung und Unterhaltszuschlag) für die Prüfung der Mietzinserhöhung. Dieses Recht steht Mietern zu.

Wichtig: Wird die Frist von 30 Tagen für die Anfechtung verpasst, gilt die Mietzinserhöhung, auch wenn sie sich als nicht korrekt herausstellen sollte und auch wenn andere Mieter der Liegenschaft die Mietzinserhöhung erfolgreich angefochten haben. Um auf keinen Fall die Frist zu verpassen, können Sie die Mietzinserhöhung bei der Schlichtungsbehörde allenfalls auch vorsorglich, d.h. ohne Kenntnis der konkreten Berechnungsgrundlagen, anfechten.