Grosszügige Wohnung mit Balkon und Presslufthammer

Als Trudy Schlumpf nach einer längeren Bergtour nach Hause kommt, erkennt sie ihr Zuhause kaum wieder. Das gesamte Haus samt Balkon ist von einem Bau gerüst umgeben und in einen riesigen Kokon aus Blachen eingehüllt. Der vertraute Blick auf den Zürichsee ist verschwunden und an einen gemütlichen Apéro auf dem Balkon ist erst recht nicht mehr zu denken. Muss sich Schlumpf das bieten lassen? Ja, denn Fassaden müssen von Zeit zu Zeit saniert werden. Deshalb darf die Ver­mieterschaft diese notwendige Fassaden­renovation durchführen. Gemäss Art. 260 OR muss die Vermieterschaft Renovati­onsarbeiten aber rechtzeitig ankündigen. Eine Frist nennt das Gesetz allerdings nicht. Gemäss einer Faustregel sollten Mieter*innen mindestens zwei bis drei Monate im Voraus informiert werden. Da die Malermeisterin seines Ver­trauens im Sommer total ausgelastet war, hatte es der Vermieter schampar pressant. Also liess er die Malermeisterin kurzer­hand und ohne Vorankündigung bei Schlumpf auffahren. Dies müsste sich Schlumpf eigentlich nicht bieten lassen. In krassen Fällen könnte sie die Sanierungsarbeiten sogar mit einer richterlichen Verfügung stoppen. Das ist allerdings aufwändig und kontraproduktiv. Denn dadurch würde sich der Abschluss der Arbeiten nur ver­zögern. Schlumpf bleibt deshalb nichts anderes übrig, als für die Dauer der  Sanierungsarbeiten eine angemessene Mietzinsreduktion zu verlangen. So wird aus dem Ärger über Gerüst und Blache zumindest ein kleiner finanzieller Trost.

Mietzinsreduktion fordern

Eine Mietzinsreduktion steht Schlumpf auch bei einer rechtzeitigen Vorankündigung der Bauarbeiten zu.  Bereits ein Gerüst an der Fassade kann eine Mietzinsreduktion von 10 bis 15 % rechtfertigen. Wie hoch sie letztlich  ausfällt, hängt von den konkreten Um­ständen ab und ist damit auch ein kleines Stück weit Verhandlungssache. Schlumpf kann die Mietzinsreduktion schriftlich, am besten per Einschreiben, bei der Vermieterschaft geltend machen. Sollte diese die Reduktion ablehnen, kann Schlumpf mit weiteren rechtlichen Schritten grundsätzlich bis zum Ab­schluss der Bauarbeiten zuwarten. Denn erst wenn der letzte Handwerker ge­gangen und das Gerüst wieder ver­schwunden ist, lässt sich abschliessend beurteilen, wie stark und wie lange  
der Gebrauch der Wohnung tatsächlich eingeschränkt war. Im Streitfall kann Schlumpf die Mietzinsreduktion bei der zuständigen Schlichtungsbehörde gel­tend machen. Damit sie später nicht nur von Baulärm, Staub und Gerüst be­richten, sondern die Unannehmlichkeiten auch belegen kann, sollte sie den Verlauf der Bauarbeiten sorgfältig dokumen­tieren. Nützlich kann ein kleines Umbau­tagebuch sein, in dem Datum, Uhrzeit und Art der Beeinträchtigungen festge­halten werden. Auch Fotos können später als wertvolle Beweismittel dienen.

Zwischen Zumutbarkeit und Zumutung

Gemäss Art. 260 OR müssen Umbau­ und Renovationsarbeiten in einer be­wohnten Liegenschaft nicht nur recht­zeitig angekündigt werden, sondern für die Mieter*innen auch zumutbar sein. Wo genau die Grenze des Zumutbaren liegt, lässt sich allerdings nicht allgemein sagen und hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Eine Fassadenrenovation ist grundsätzlich zumutbar, selbst wenn die Fenster ausgewechselt werden.  Auch den Austausch von Küche und Bad müssen Mieter*innen in der Regel  hinnehmen, sofern die Arbeiten gut  organisiert sind. Was den Mieter*innen bei grösseren Sanierungen zugemutet wird, ist aber  oft grenzwertig. Zum Beispiel, wenn Mie­ter*innen einer Wohnung im fünften Stock während der Bauarbeiten ein pro­visorisches WC im Keller benutzen müssen. Solche Situationen kommen in der Praxis tatsächlich vor. Ob der tägliche Weg zum stillen Örtchen über mehrere Stockwerke noch als zumutbar gilt, dürfte mehr als fraglich sein. Aus Angst vor einer Sanierungskündigung und angesichts  des knappen Angebots an bezahlbaren Wohnungen nehmen Mieter*innen solche Zustände dennoch häufig zähne­knirschend hin. Ein gesetzliches Mitspracherecht bei der Durchführung der Bauarbeiten haben Mieter*innen grundsätzlich nicht.  Die Arbeiten müssen jedoch möglichst  schonend ausgeführt werden, sodass  die Beeinträchtigungen für die Be­wohner*innen so gering wie möglich ausfallen.

Kündigen, bevor der Presslufthammer kommt

Umbau oder einer Renovation verbunde­ nen Unannehmlichkeiten nicht auf sich nehmen wollen, können sie ihrerseits das Mietverhältnis kündigen. Gemäss Art. 260 OR sind Bauarbeiten am Mietobjekt grundsätzlich nur zulässig, solange das Mietverhältnis nicht gekündigt ist. Dies gilt auch dann, wenn die Mieter*in­ nen erst kündigen, nachdem sie von den bevorstehenden Arbeiten erfahren haben. Die Vermieterschaft muss in einem solchen Fall grundsätzlich mit den Arbeiten zuwarten, bis die Mieter*innen ausgezogen sind. Eine Ausnahme gilt  bei rechtsmissbräuchlichem Verhalten, insbesondere wenn Mieter*innen nach Kenntnis der bevorstehenden Umbau­arbeiten ohne triftigen Grund längere Zeit mit der Kündigung zuwarten. Teilweise vertreten Vermieter*innen die Auffassung, dass nach einer Kündi­gung lediglich Renovationsarbeiten in der betreffenden Wohnung unzulässig seien, während Arbeiten in den übrigen Teilen des Gebäudes weiterhin durchgeführt werden dürften. Dies trifft jedoch nicht uneingeschränkt zu. Auch Renovations­arbeiten ausserhalb der gekündigten Wohnung können unzulässig sein, wenn sie die Mieter*innen im gekündigten Mietverhältnis erheblich beeinträchtigen.

Radau in der Nachbarschaft

Nachdem sich Schlumpf allmählich an das neue Outfit ihres Zuhauses und den Baulärm gewöhnt hat, folgt schon der nächste Hammer. Offenbar inspiriert von den Sanierungsarbeiten ihres Vermieters, legt nun nebenan auch die Gemeinde los und baut das Gemeindegebäude kom­plett um. Den lieben langen Tag rattern schwere Baumaschinen, die Wände  vibrieren und gefühlt im Minutentakt donnern Lastwagen durch die Strasse.  An Ruhe ist kaum noch zu denken. Schlumpf verlangt deshalb von ihrem Vermieter eine weitere Mietzinsreduk­tion. Dieser lehnt ab. Für diesen Lärm könne er schliesslich nichts. Das mag stimmen, rechtlich bleibt er trotzdem der Ansprechpartner seiner Mieter*innen. Werden diese durch eine übermässige Störung in ihrem Gebrauch der Wohnung beeinträchtigt, haben sie grundsätzlich Anspruch auf eine Mietzinsherabsetzung. Und das gilt selbst dann, wenn die  
Ur heberin des Lärms die Gemeinde,  also die öffentliche Hand, ist. Bei der Mietzinsreduktion handelt  es sich um eine Kausalhaftung. Ob den  Vermieter ein Verschulden trifft, ist  belanglos. Entscheidend ist allein, ob  die Beeinträchtigung übermässig ist.  Der Vermieter kann die gewährte Miet­zinsreduktion dann seinerseits von  
der Gemeinde zurückfordern.

Wie viel darfs denn sein?

Allzu hohe Erwartungen an die Miet­zinsreduktion wegen der Bauarbeiten  in der Nachbarschaft sollte Schlumpf nicht haben. Denn Schlichtungsbehörden und Gerichte sind bei Mietzinsredukti­onen wegen Bauarbeiten in der Nach­barschaft eher knauserig. Wird die Strasse aufgerissen oder in der Umgebung ein Haus renoviert, kommt es vor, dass  der Anspruch abgelehnt wird. Ob eine Herabsetzung gewährt wird und wie viel sie ausmacht, ist letztlich eine Ermes­sens sache. In Einzelfällen wurden wegen Bauarbeiten in der Nachbarschaft schon Herabsetzungen bis zu 50 % gewährt. Weil der Anspruch erst nach fünf Jahren verjährt, kann Schlumpf die Miet­zinsreduktion auch rückwirkend ver­langen. Reduziert wird allerdings nur der Mietzins ab dem Zeitpunkt, in dem die Vermieterschaft von der Beeinträchti­gung erfahren hat. Deshalb ist es wichtig, dass Schlumpf ihren Vermieter so rasch wie möglich per Einschreiben über den Beginn der Bauarbeiten in der Nach­barschaft informiert. Auch hier sollte Schlumpf den Verlauf der Bauarbeiten in einem Protokoll festhalten und gelegent­lich ein Foto von der Baustelle schiessen. Bis das Gerüst verschwindet, der  Blick auf den Zürichsee zurückkehrt und auch der Presslufthammer verstummt, muss Schlumpf einiges aushalten. Ganz wehrlos ist sie nicht. Immerhin.