22.09.2026
Ausverkauf von Wohnungen an das globale Anlagekapital stoppen
Der Nationalrat hat heute die Motion 24.3961 «Verschärfung der Lex Koller» angenommen. Für den Mieterinnen- und Mieterverband Schweiz (MVS) ist das ein Zwischenerfolg. Die Verschärfung ist dringend nötig, um die Mietpreisexplosion zu bremsen. Der Ausverkauf der Schweizer Wohnungen an das globale Anlagekapital darf die Mieten nicht noch weiter anheizen. Jetzt kann der Bundesrat seine eigene Vorlage rasch ans Parlament bringen.
Das Signal des Nationalrats ist deutlich: Der Handlungsbedarf ist gross, die Mietbelastung ist schon heute zu hoch. Die Mieten sind zwischen 2005 und 2025 um 32,1 Prozent gestiegen. In diese angespannte Lage drängt seit den Lockerungen der Lex Koller zusätzliches Anlagekapital aus dem Ausland. 1997 fiel die Bewilligungspflicht für Geschäftsliegenschaften, 2005 auch für Anteile an börsenkotierten Wohnimmobiliengesellschaften. Seither kann Kapital aus dem Ausland indirekt, über die Börse, in Schweizer Wohnimmobilien fliessen.
Boden lässt sich nicht vermehren. Trifft zusätzliches Kapital auf ein knappes Gut, steigen die Preise. Die Europäische Zentralbank hat das für den Euroraum untersucht: Wo institutionelle Anleger im grossen Stil Wohnliegenschaften kaufen, steigen die Kaufpreise und bleiben oben. Und sie lösen sich von den Einkommen der Menschen vor Ort. Baugenossenschaften, kleinere Pensionskassen, die öffentliche Hand und Familien, die selber kaufen möchten, werden überboten.
Renditeorientierte Firmen breiten sich weiter aus
Der Anteil renditeorientierter Firmen an den Mietwohnungen ist zwischen 2000 und 2024 von 28,7 auf 44,4 Prozent gestiegen, jener der Privatpersonen von 57,3 auf 43,2 Prozent gesunken. In der Genferseeregion (54,5 Prozent) und in der Ostschweiz (51,4 Prozent) halten die renditeorientierten Firmen bereits die Mehrheit. Ohne Massnahmen der Politik gehört ihnen 2033, also in sieben Jahren, die Mehrheit aller Mietwohnungen der Schweiz, wenn ihr Anteil im selben Tempo weiterwächst wie in den letzten 24 Jahren.
Ungebremste Kapitalflut auf Schweizer Wohnungen
Wie gross der Anlagedruck ist, zeigt das Agio der Immobilienfonds. Es ist der Aufschlag, den Anlegerinnen und Anleger an der Börse über dem Nettoinventarwert bezahlen, also über dem geschätzten Wert der Liegenschaften im Portfolio. Ein Agio von 30 Prozent heisst: Für einen Franken Liegenschaftswert werden 1.30 Franken bezahlt. Am 21. Mai 2026 lag das Agio der kotierten Immobilienfonds bei 32 Prozent, die Prämie der Immobilien-Aktiengesellschaften bei 34 Prozent.
Und es kommt laufend mehr Kapital dazu. 2025 flossen den indirekten Schweizer Immobilienanlagen mit 9,2 Milliarden Franken so viel neue Mittel zu wie nie zuvor. Bis Ende April 2026 waren es bereits über drei Milliarden, mehr als im Vorjahr im gleichen Zeitraum.
Es fliesst in den Kauf von Wohnliegenschaften und treibt die Preise. Wer eine Liegenschaft zu einem Preis kauft, der sich nur mit sehr hohen künftigen Mieteinnahmen rechnet, wird diese Mieten auch einfordern. Die Rechnung dafür wird den Mieterinnen und Mietern gestellt.