15.07.2015
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Zürich  | 
Mietrecht

Illegale Mieten durch überhöhte Renditen

Die Zürcher Mietrechtsexpertin Irène Spirig gibt Antwort darauf, warum ein Grossteil der Mieten in der Stadt Zürich illegal sind und warum überrissene Anfangsmieten angefochten werden sollten.

Das Mietrecht bietet in der Theorie einen guten Schutz. Es gesteht dem Vermieter eine angemessene Rendite zu, begrenzt diese aber auch. Das Problem ist, dass dieser Schutz nicht durchgesetzt wird. Würde er konsequent ausgeschöpft, hätten wir ein sehr viel tieferes Mietzinsniveau.

Klage nach Einzug prüfen
Man kann die übersetzte Rendite nicht zu jedem Zeitpunkt des Mietverhältnisses zurückbinden. Jedoch können Mieterinnen und Mieter einen überhöhten Anfangsmietzins anfechten, wenn in ihrem Gebiet Wohnungsnot herrscht oder der Mietzins gegenüber dem Vorgänger um mehr als 10 Prozent angehoben wurde. Schliesslich auch, wenn der Mietvertrag in einer persönlichen Notlage unterzeichnet werden musste. Die psychologische Barriere für die Anfechtung des Anfangsmietzinses ist aber weit höher als die rechtliche. Im laufenden Mietverhältnis kann zudem eine Mietzinserhöhung mit der Einrede der übersetzten Rendite gestoppt werden. Abgesehen von der Anfechtung der Anfangsmiete gibt es aber keine Möglichkeit, eine Herabsetzung des Mietzinses wegen übersetzter Rendite einzuklagen.

Was passiert, wenn ein Mieter trotzdem eine übersetzte Rendite einklagt?
Der Vermieter hat eine Mitwirkungspflicht. Er muss alle Unterlagen offenlegen, die es für die Renditeberechnung braucht. Verweigert er das, zieht er in einem Verfahren den Kürzeren. Macht er das nicht schon vor Schlichtungsbehörde, muss er die Kosten tragen, die entstehen, weil er den Mieter damit in ein Gerichtsverfahren zwingt.

Die Renditeberechnung kann aufwändig sein. In den meisten Fällen ist sie aber nicht besonders kompliziert. Zu beachten ist, dass sich der Vermieter der Renditeberechnung entziehen kann, wenn die Liegenschaft schon über 30 Jahre in seinem Besitz ist. Dann kann er auf die Ortsüblichkeit ausweichen. Das Grundbuchamt gibt Auskunft, wann eine Liegenschaft erworben wurde.

Die Ortsüblichkeit ist äusserst schwer nachzuweisen. Doch bei der Anfechtung der Anfangsmiete hat nun das Bundesgericht auch in diesem Fall die Mitwirkungspflicht so stark erschwert, dass der Vermieter praktisch die Ortsüblichkeit beweisen muss. Das gilt jedenfalls dann, wenn der Mietzins bei Mieterwechsel ohne ersichtlichen Grund über 10 Prozent steigt.

Und wo beginnt jetzt die überhöhte und somit unzulässige Rendite?
Laut Mietrecht darf die Rendite, also die Verzinsung des Eigenkapitals, nicht höher liegen als ein halbes Prozent über dem aktuellen Referenzzins. Das wären jetzt 2,25%, da der Referenzzinssatz auf 1,75% gesunken ist. Man muss aber berücksichtigen, was eine mietrechtliche Nettorendite ist. Die ist nicht das gleiche wie die betriebswirtschaftliche Nettorendite. Sie garantiert dem Vermieter beispielsweise den Teuerungsausgleich. Und sie geht von den Anlagekosten aus und berücksichtigt keine Altersentwertung oder Rückstellungen.

Heisst das, dass heute jede Rendite über 2,25% überhöht ist?
Das ist so. Schauen Sie einmal auf den Webseiten der Immobilienfonds nach. Dort brüstet man sich mit viel höheren Renditen. Die sind mietrechtlich alle unzulässig. Ein prominenter Vermieteranwalt verkündete an einer Mietrechtstagung: Ein Verwalter, der nur eine mietrechtlich zulässige Rendite erwirtschafte, gehöre entlassen. Er baut offensichtlich darauf, dass sich Mieterinnen und Mieter nur selten gegen Missbräuche wehren.

In der Zürcher City liegen die Renditen sicher viel höher als lediglich bei 2,25%. Haben wir tatsächlich einen grossflächig illegalen Zustand?
Ich schätze, dass deutlich mehr als die Hälfte der Mieten in diesem Gebiet illegal sind. Übrigens nicht nur in Zürich, sondern auch in anderen begehrten Wohngebieten. Die Mieterinnen und Mieter müssten sich nur mehr dagegen zur Wehr setzen. Sie erhielten in den meisten Fällen Recht.

Was lässt sich denn konkret dagegen tun?
Es beginnt mit der Schulung unserer Rechtsberaterinnen und Rechtsberater sowie der Schlichterinnen und Schlichter. Sie alle können lernen, wie eine Nettorendite berechnet wird. Die Zeitschrift «mietrechtspraxis» bietet dazu Kurse an. In der Westschweiz werden Anfangsmieten fast täglich angefochten. Bei uns ist dieses Mittel erst seit kurzem entdeckt worden.

Allein die Entschlossenheit von Mietern, ein solches Verfahren durchzuziehen, bewirkt viel. Wenn die Vermieter merken, dass es jetzt ernst wird, werden sie plötzlich vergleichsbereit. Sie lenken dann ein und sagen: Ich will mich doch vor Ihnen nicht bis auf die Unterhosen ausziehen! Viel wird dann schon im Vorfeld eines Schlichtungsverfahrens verglichen.

Haben Sie einen allgemeinen Rat an die Mietenden?
Fechtet den Anfangsmietzins überall dort an, wo Wohnungsnot herrscht oder wo der Vermieter bei einem Mieterwechsel ohne erkennbaren Grund um mehr als 10 Prozent aufgeschlagen hat. In aller Regel findet man dann auch eine Verständigung mit den Eigentümern. Diese wollen ja auch keinen komplizierten Prozess.