Steuersenkungen führen zu Verdrängung

Die Mieten werden in Rekordtempo erhöht und werden für immer mehr Haushalte zum Kaufkraftkiller Nummer 1. Die Studie "Steuern und Immobilienpreise in Luzern" bestätigt, was andere Untersuchungen und Publikationen bereits aufgezeigt haben. Insbesondere die Mieten bei Neuausschreibungen wurden im untersuchten Zeitraum von 2023 bis 2025 um 16 Prozent erhöht. War das Preisniveau von ausgeschriebenen Wohnungen über längere Zeit relativ konstant, begannen die Vermieterschaften ab 2021, die Mieten der inserierten Wohnungen deutlich zu erhöhen. Wie der Luzerner Stadtrat im Bericht und Antrag B+A 45 zur Initiative «Wohnraum für die Menschen statt Profite für Spekulant*innen» darlegt, sind die angebotenen Mieten heute um einen Fünftel (+20%) höher als noch 2021.

Inwiefern wurden die Mieten wegen den tieferen Steuern erhöht? Die Studie macht dazu zwei Aussagen: Erstens ist der Untersuchungszeitraum für die von der Studie gewählten Untersuchungsmethode zu kurz, um den Zusammenhang von Steuersenkungen und Mieterhöhungen mit ausreichend statistischer Signifikanz nachweisen zu können. Zweiten verdeutlicht der Blick auf die „immobilienökonomischen Forschung", dass „auch in Luzern unter bestimmten Bedingungen und je nach Einkommensklasse Steuersenkungen jeweils einmalig in Mietzinssteigerungen fliessen könnten." (Studie Seite 32).

Gemäss Studie ist davon auszugehen, dass gerade beim Mittelstand mehr als drei Viertel der Steuersenkungen wegen höheren Mieten wieder verloren gehen. Kaum von Steuersenkungen profitieren Haushalte mit tiefem Einkommen. Während die Stadt Luzern bei hohen Einkommen steuergünstig ist, liegt die Steuerbelastung bei tiefen Einkommen nur in zwei Städten noch höher als in Luzern (siehte Studie auf Seite 11). Umgekehrt sind es die tiefen Mieten, die besonders stark erhöht werden. Gemäss den Ausführungen im bereits erwähnten B+A 45 sind seit 2008 die Hälfte aller Wohnungen mit einem Mietzins von weniger als SFr. 1'500.- ,verschwunden' - sprich, die Mieten wurden darüber hinaus erhöht oder die Wohnungen sind Rendite-Sanierungen zum Opfer gefallen.

Einem Viertel der Familien droht Verdrängung

Da die Mieten rascher erhöht werden als die Haushaltseinkommen steigen, werden die Mieten für immer mehr Haushalte finanziell untragbar. Für jeden vierten Familienhaushalt sind die angebotenen Mieten nicht mehr tragbar (Studie Seite 19). Einem Viertel der Familienhaushalte droht beim Wohnungsverlust die Verdrängung. Mit der drohenden Verdrängung breiter Bevölkerungskreise steht auch die soziale Durchmischung Luzerns auf dem Spiel. Die Studie sieht das Potential für den preisgünstigen Wohnraum in Luzern-Nord, ausserhalb der Stadtgrenzen. Das Verdrängungsrisiko wird zum Faktor der Standortqualität geadelt, statt wirksame Massnahmen gegen die Verdrängung zu benennen.

Für den Mieterinnen- und Mieterverband ist daher klar:

• Die Verdrängung breiter Bevölkerungskreise, insbesondere von Familien, muss gestoppt werden. Die Stadt Luzern soll sich dem Gesetz über die Erhaltung des preisgünstigen Wohnraums unterstellen.
• Die soziale Durchmischung in der Stadt Luzern muss gewährleistet werden. Ein \/orkaufsrecht und eine aktive Wohnpolitik, wie in den B+A 45 und B+A 46 vorgesehen (Behandlung im Grossen Stadtrat am 5. März 2026), sind der erste Schritt in die richtige Richtung. Die negativen Auswirkungen von Steuersenkungen auf die Mieten muss weiter beobachtet werden. Eine Nachfolgestudie soll aber auch die qualitativen und sozialen Aspekte, nicht nur die ,immobilienökonomischen' Aspekte untersuchen.