Sie haben eine Mietzinserhöhung erhalten. Oder Sie haben eine Senkung zugute. Der Vermieter/die Vermieterin macht unter anderem die Orts- und Quartierüblichkeit geltend.

Nachweis der Orts- und Quartierüblichkeit verlangen Der Vermieter muss den schwierigen Beweis erbringen Mietzinsänderung aufgrund von Orts- und Quartierüblichkeit immer anfechten

 

Was ist die Orts- und Quartierüblichkeit?

Die sogenannte Orts- und Quartierüblichkeit kann in verschiedenen Fragen im Zusammenhang mit dem Mietzins eine Rolle spielen. Mit dem Argument der Orts- und Quartierüblichkeit wird behauptet, ein Mietzins entspreche nicht dem, was andere Mieter im Ort oder im Stadtquartier für vergleichbare Wohnungen bezahlen müssen.
Zum Beispiel versucht der Vermieter/die Vermieterin, eine Mietzinserhöhung mit ihr zu begründen. Oder der Vermieter/die Vermieterin weigert sich, eine Mietzinssenkung zu geben, weil er/sie behauptet, der Mietzins sei dann nicht mehr orts- und quartierüblich. Manchmal machen Vermieter/-innen auch in Verträgen oder Mietzinsänderungen Reserven oder Vorbehalte für Orts- und Quartierüblichkeit.

Vermieter/-in muss beweisen

Wenn ein Vermieter/eine Vermieterin etwas aus der Orts- und Quartierüblichkeit für sich ableiten will, und Sie wollen dies nicht akzeptieren, dann ist er/sie dafür immer beweispflichtig. Der Nachweis der Orts- und Quartierüblichkeit ist einerseits äussert aufwändig, andererseits aber auch sehr schwierig zu erbringen. Regelmässig scheitern Vermieter/-innen deshalb beim Versuch, diesen Beweis zu erbringen.

Nachweis für die Orts- und Quartierüblichkeit

Der Vermieter/die Vermieterin muss in der Regel fünf vergleichbare Objekte vorlegen. Die Wohnungen müssen unter anderem ungefähr gleich gross sein und die gleichen Zimmerzahlen aufweisen. Wie es der Name sagt, müssen sie in der gleichen Gemeinde bzw. im gleichen Stadtquartier liegen. Die Lage muss auch bezüglich Lärm, Aussicht usw. vergleichbar sein. Die Wohnungen müssen aus der gleichen Bauperiode stammen, der Zustand und der Ausbau der Wohnung müssen vergleichbar sein. Zudem können verschiedene Wohnungen, die aber alle dem gleichen Eigentümer gehören, nur als ein Vergleichsobjekt gezählt werden. Inserate werden vor Gericht nicht als Vergleichsobjekte akzeptiert.

Geschäftsliegenschaften

Es gelten die gleichen Regeln wie bei der Wohnungsmiete, mit einer Abweichung: Beim orts- und quartierüblichen Mietzins berechnet sich die Vergleichsmiete auf der Basis von Quadratmeterpreisen für vergleichbare Objekte im gleichen Quartier. Der Vergleich ist hier noch schwieriger als bei der Wohnungsmiete. Schon geringe Lageunterschiede (beispielsweise bei einem Ladengeschäft) können den Umsatz der Geschäftsmieterin entscheidend beeinflussen.

Nachweis der Orts- und Quartierüblichkeit verlangen Der Vermieter muss den schwierigen Beweis erbringen Mietzinsänderung aufgrund von Orts- und Quartierüblichkeit immer anfechten

 

 

Weitere Fragen um die Orts- und Quartierüblichkeit

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So unterstützt Sie der Mieterinnen- und Mieterverband

Macht der Vermieter/die Vermieterin bei Mietzinsanpassungen Orts- und Quartierüblichkeit geltend, empfehlen wir Ihnen, sich vom MV beraten zu lassen.

		Persönliche Mietrechtsberatung MV-Fachleute prüfen, ob die Mietzinsanpassung gerechtfertigt ist und ob sich eine Mietzinsanfechtung lohnt. Beratungen bieten wir an unseren Beratungsstandorten im ganzen Kanton an. Preis: Für Mitglieder gratis, für Nichtmitglieder 65 Franken.

		Verhandlungs-Coaching Wenn Ihnen eine Schlichtungsverhandlung bevorsteht, helfen wir Ihnen, sich darauf vorzubereiten. Preis: Für Mitglieder gratis, für Nichtmitglieder 65 Franken.

		Schriftliche Anfragen Mitglieder können Ihre Fragen zur Orts-und Quartierüblichkeit auch schriftlich stellen. Preis: Für Mitglieder gratis.

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