Hinweise für Mietverhältnisse bei Genossenschaften oder gemeinnützigen Stiftungen etc.

Vor allem bei Wohnbaugenossenschaften gelten oft - aber nicht immer - andere Mietzinsregeln als bei herkömmlichen Vermietern. Ob eine Senkung des Referenzzinssatzes zu einer Mietzinsreduktion bei einer Wohnbaugenossenschaft führt, hängt insbesondere davon ab, nach welchen Grundsätzen die Mietzinse berechnet werden.

a) Berechnet die Genossenschaft ihre Mietzinse nach OR-Methode, so ist das Merkblatt «Mietzinssenkung so geht's» anwendbar.

b) Berechnet die Genossenschaft ihre Mietzinse nach der reinen Kostenmiete, so könnte die Mietzinssenkung sogar noch höher sein als dies gemäss OR möglich wäre.

c) Berechnet die Genossenschaft ihre Mietzinse nach Art. 253 b Abs. 3 OR (von der öffentlichen Hand geförderter und kontrollierter Mietzins), so richtet sich ein allfälliger Senkungsanspruch nach den entsprechenden öffentlichrechtlichen Bestimmungen. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn der Mietzins grundsätzlich von einer staatlichen Behörde kontrolliert wird (z.Bsp. relativ häufig in der Stadt Zürich).

d) In subventionierten Mietverhältnissen gelten die Bestimmungen der Subventionsbehörden, seien diese kommunaler, kantonaler oder bundesrechtlicher Natur (z. Bsp WEG/Wohneigentumsförderungsgesetz).

In allen genannten Systemen führen Kostensenkungen (wie sinkende Hypothekarzinse) zu tieferen Mietzinsberechnungs-Grundlagen. Diese können sich jedoch oft erst mit grösserer zeitlicher Verzögerung auf die Mieten auswirken. Fragen Sie doch bei Ihrer Vermieterin, dem Mieterverband oder schauen Sie zuerst in Ihrem Mietvertrag nach.

Wenn bei früheren Mietzinsanpassungsanzeigen als Anfechtungsort eine Amtsstelle in der Verwaltung (also keine Schlichtungsbehörde etc.) genannt ist, können Sie die Mietzinsanpassungsregeln auch dort erfragen.

Für Mietzinse von Wohnungen, die der öffentlichen Hand gehören (Gemeinde, Kantone etc.), gelten jedoch grundsätzlich auch die OR-Mietzinsregeln, ausser es seien ebenfalls subventionierte Mietverhältnisse.

Lassen Sie sich bei Unklarheiten von Ihrem örtlichen Mieterverband beraten!